南澳新大社区地块土地整备项目

大鹏新区南澳新大社区地块土地整备项目位于南澳办事处新大社区新东路北侧，整备面积185公顷（2775亩），现状为海水产养殖。根据市、区工作部署，该项目于2011年列入市土地整备计划，2019年该用地纳入市较大面积产业空间整备项目。

（一）养殖场建设情况。该养殖场的前身是“围海建设深圳南澳东山虾场项目”、“东山三高水产养殖基地”，该养殖场是由原市农业局牵头，于1996年通过租赁南澳新大社区约40公顷集体土地和围海约158公顷方式建设的基地，目前该养殖场由东海岸公司作为海水产养殖经营管理。

（二）土地权属情况。2005年东海岸养殖场租赁的约40公顷（600亩）未征转土地转为国有。2011年新东路建设时征用了其中约13公顷土地外，剩余约185公顷养殖场由东海岸公司占有使用至今。经查，养殖场157.8公顷的海域经2008年国家海岸线调整后转为陆域，养殖场用地为国有，未办理国有土地使用权出让（划拨）手续。

（三）东海岸公司股权情况。经股权改制，现东海岸公司股权结构为：深圳市水产养殖技术推广站等国有股东和深圳市海洋水产有限公司（民企）各占50%。目前市政府已同意将市渔业服务与水产技术推广总站的30%股权划转新区投控，正办理相关手续。

项目整备方案

因该养殖场用地为国有，未办理国有土地使用权出让（划拨）手续。国企改制时将建设费用作为资产列入改制资产，同时目前现状为海水产养殖使用，考虑到整备范围内土地涉及征转等情况，本项目通过征转地历史遗留问题处理等方式开展土地整备工作。

因权益人提出土地留用、天价补偿等超规定补偿诉求，经多次协商谈判仍无法达成一致，在完成小养殖户清理工作的基础上，新区研究以重大行政决策事项通过网上公开征求意见、问卷调查、召开座谈会，并经社会风险评估、专家咨询论证、法制审核等方式制定了《深圳市大鹏新区南澳新大社区地块土地整备项目实施方案》。按照实施方案确定的货币补偿原则，经测算，本项目资金预算总计人民币约70,500万元（包含23户养殖户的建（构）筑物、养殖设施设备、停产停业损失、青苗、奖励等费用约4025万元），其中直接补偿费约为人民币36,900万元；不可预见费约人民币8,000万元；业务费总计约为人民币800万元；技术支持费总计约为人民币24,800万元。

工作开展亮点

（一）党建引领，促进征拆工作。为加快项目推进，在项目现场成立了以新区城市更新和土地整备局、投资控股有限公司、新大社区等单位为主的项目现场临时党支部，以党建的方式，让党员冲在一线、战斗在一线，全力发挥党员的先锋引领示范作用，全力推进土地整备工作。

（二）加强组织领导，高位统筹，相关部门通力合作。为加强对新大土地整备工作的组织领导和统筹协调，成立了以新区党工委委员、管委会副主任为组长的新大土地协商清理工作小组，统筹协调规划、土地监察、经服等部门，通过土地执法、查违、核查养殖手续、股权等综合措施，加快土地整备工作。

（三）创新思路，通过厘清权益人经济关系，加快土地整备。由于养殖塘存在层层转包情况，实际业主难以确定。在厘清土地性质国有未出让的情况下，基于养殖的事实，通过协商清理方式厘清养殖经济关系，倒逼东海岸公司加紧协商谈判，打开工作局面。2019年4月15日起，南澳办事处按照新区审定协商清理方案要求，通过发布《通告》的方式，让权益 人申请登记，并提供相关佐证资料，核实无误后进行测绘、评估，再对结果进行《公示》。通过这一方式，清理补偿了除东海岸公司外23户养殖户1520亩的养殖塘，减轻了信访维稳的压力，保障了乐高乐园等重大项目用地的出让，也为新区与东海公司协商谈判赢得了主动。

（四）创新工作方法，以补偿款代管方式攻坚“钉子户”。因与东海岸公司多次协商仍无法达成协议，在完成小养殖户清理后，新区将该项目纳入重大行政决策事项，做好各个环节，通过公开征求意见、专家咨询论证、社会风险评估、法制审核等程序，由新区常务会审议印发了《深圳市大鹏新区南澳新大社区地块土地整备项目实施方案》，通过补偿款代管的方式强制收回用地，理清土地经济关系。

（五）靠前指挥，深入一线，以情促拆。在与权益人谈判初期，拒不配合，并提出高达60亿补偿款和土地置换等要求。新区主要领导亲自带队多次与东海岸公司主要负责人进行协商沟通。新区分管领导也亲自带队或授权新区城市更新和土地整备局与权利人共进行了60余次沟通。权益人从一开始的强烈抵触并漫天要价，到最后逐步与我们进行协商，对具体问题进行讨论并取得一致性意见，为后续土地整备实施方案的编制和补偿款代管奠定了坚实基础。

项目进展情况

截至目前，需清理的2775亩养殖场已完成1520亩补偿清理工作，剩余的1225亩也已通过补偿款代管的方式理清经济关系，目前正由新区投资控股公司开展现状治理工作。

项目实施意义

该项目的实施，不仅解决了多年来的土地历史遗留问题，理清了土地经济关系，而且保障了新大旅游项目、深圳市海洋博物馆等市重大项目用地，释放185公顷的产业用地，拓展了新区的产业发展空间，提高了土地使用效率，为新区的经济发展持续注入活力。