《大鹏新区非农建设用地管理办法（试行）》（深鹏管规〔2019〕3号）

编制背景

为加强大鹏新区非农建设用地后续管理，解决大鹏新区非农建设用地开发利用中存在的实际问题，促进土地资源节约集约利用和原农村集体经济可持续发展，维护原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）及其成员的合法权益，大鹏新区管理委员会于2016年6月印发《大鹏新区城市化转地非农建设用地调整暂行办法》（深鹏管规[2016]2号，以下简称2号文），为大鹏新区非农建设用地的调整提供了政策依据。目前该政策已于2019年6月到期。

在深鹏管规[2016〕2号实施的两年多中，深圳市相关土地管理政策发生了较大改变，随着东进战略的实施，新区非农建设用地不断被盘活利用，保障继受单位的合法权益显得尤为重要。鉴于2号文已到期，且无法满足新形势下土地的管理要求，因此有必要在2号文的基础上，结合大鹏新区的实际情况对2号文进行修编，推动大鹏新区非农建设用地开发利用，盘活社区集体资产，切实保障社区的发展利益。

主要内容

《深圳市大鹏新区非农建设用地管理办法（试行）》（深鹏管规〔2019〕3号）共计19条，包括三大部分内容：

基本内容：

包括目的和依据、管理对象、适用范围。

非农建设用地后续管理的具体规定：

包括申请审批程序、调整置换指标折算、指标调入城市更新、局部调整和异地置换管理、申请提高容积的管理、未明确批准用途的非农建设用地开发利用、建成区非农建设用地开发利用等。

非农建设用地后续管理过程中的其它规定：

包括部门职责、责任追究、解释权限及时效规定等。

2.1 尊重历史，明确将未建房户统建用地纳入管理范围

根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）划定的未建房户统建用地因未纳入非农建设用地指标，导致其未纳入2号文管理。本办法在尊重历史、保持政策延续性的原则下，明确将该部分用地纳入管理范围。

适用范围包括：按照《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）划定的非农建设用地；按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）划定的非农建设用地；规划国土部门在征收原农村集体土地时，批准返还并计入继受单位非农建设用地指标的建设用地；以其他形式批准给继受单位使用，并计入其非农建设用地指标的建设用地。

2.2 调整了可申请调整的非农建设用地规模上限

结合《深圳市城市规划标准与准则》中对各类型功能地块的规模要求，鉴于小于3000平方米的用地难以出具规划要点，不利于统筹规划、独立开发,本办法规定面积小于3000平方米（不含3000平方米）的用地可申请调整。

2.3 优化了调整前非农建设用地处理方式

2号文规定非农建设用地申请调整的，调整前属于建成区的需拆除并理清经济关系后将土地纳入国有储备，在实际操作中，三个办事处、各职能部门均表示此规定操作困难。本办法对调整前用地属建成区的用地处置方式进行了修改，调整为要求继受单位必须在非农建设用地调整的同时启动地上建（构）筑物拆除工作，并须进行书面承诺负责理清相应经济关系，同时办事处须启动完善转地补偿手续工作，将土地纳入国有储备。

为强化用地调整的可操作性，本办法对调整前用地属于空地的条文进行了优化，规定调整前用地位于本社区且属于空地的，按照调整用地时货币补偿标准完善转地手续，将土地纳入国有储备。

为保障未建房户这一群体的利益，针对未建房户统建用地的调整前用地，若处置方式与前述规定不同的，须经新区管委会审批同意后，再办理用地调整。

2.4 优化了非农建设用地参与城市更新的程序

（1）2号文未对参与城市更新的非农建设用地指标的注销进行规定，为了有利于非农建设用地的管理，本办法规定原非农建设用地方案图和批复须在城市更新项目建设用地批准后、签订土地使用权出让合同前注销，并核减相应的指标。

（2）考虑到城市更新项目用地权属情况往往较为复杂，非农建设用地是计算合法用地指标的重要组成部分为更好的推动城市更新项目，本办法规定城市更新单元规划审批前，非农建设用地可按规定申请调入。

（3）为保证政策的延续性，本次规定本管理办法印发前已批更新单元相关文件明确可调出的非农建设用地可调出城市更新，其余已调入非农建设用地原则上不允许调出。

（4）为避免因城市更新项目未纳入城市更新单元计划或被清理出计划而导致调入的非农建设用地指标无法使用、社区利益得不到保障的情形，本办法增加调入城市更新项目的非农建设用地退出机制，规定“非农建设用地申请调入城市更新项目并取得同意调整的复函后，该城市更新项目3年内未纳入或者被清理出城市更新单元计划的原已调入的非农建设用地指标视为未调整。

2.5 优化了未明确批准用途的非农建设用地的处置方式

综合考虑各继受单位之间利益平衡，为保障政策的公平性及继受单位利益，结合大鹏新区公共设施配套建设规划及实际建设情况，本办法考虑到已完成整社区异地搬迁的继受单位，其公建指标已在搬迁安置用地使用，该继受单位未明确批准用途的用地可视为工商用途；针对已划定非农建用地中公共设施类占比大于30%（不含30%）的继受单位，其未明确批准用途的用地可视为工商用途。

除上述两种情形之外的继受单位，其未明确批准用途的非农建设用地根据是否涉及城市更新拆迁范围情况分别确定该类非农建设用地的用途认定标准、认定方式及认定后用地处置方式等。同时规定各继受单位已划定非农建设用地总量中公共设施类占比最高不超过30%，当占比达到30%后，该继受单位剩余未明确批准用途的用地可视为工商用途。

2.6 新增局部未建设非农建设用地的开发利用方式

根据2号文的规定，已建的非农建设用地原则上通过城市更新途径解决。考虑到大鹏新区存在一定数量的局部未建设非农建设用地，为了推进此部分用地的开发利用，本办法规定符合条件的局部未建设非农建设用地可申请分宗后，未建部分可按空地开发建设。

2.7 新增非农建设用地申请提高容积的规定

深圳市出台的《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（深府办规〔2019〕 3号）对已出让未建用地涉及的容积率调整进行了规定，为了保障公平公正，本办法增加了规划为居住、商业等经营性用途的非农建设用地申请提高容积的处置规定。