为进一步规范宝安区工业楼宇建设项目管理工作，提高工业用地利用效率，保障工业发展空间，落实工业上楼，维护宝安产业大区、工业强区地位，根据《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）、《深圳市建筑设计规则》（深规土〔2018〕1009号）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）（2018年版）、《洁净厂房设计规范》（GB50073-2013）等相关规定，结合宝安区建设湾区核心、智创高地、共享家园的目标定位和实际，制定本工作指引。
本工作指引适用于宝安区建筑高度超过24米且不超过100米的厂房（以下简称“高层厂房”）的产业引导、建筑设计、消防、环保、水电供应等审批及监管事项。
鼓励符合国家现行产业政策和行业准入条件、符合宝安区产业导向、适宜在高层厂房中生产的产业进驻，其产业类型应符合以下条件:
（一）《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2016年本）》中“鼓励发展类”鼓励优先进驻，包括但不限于：新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、新材料、海洋经济等战略性新兴产业，和我区优势传统制造业以及我区产业链关键、核心、缺失环节的产业等的小规模中试及生产制造环节。
（二）平面设计应充分考虑生产工艺要求，宜将货梯、楼梯、卫生间、设备房、管井等交通和辅助空间靠外墙边布置，对于采用2个及以上生产单元或长边超过80米的高层厂房，可适当考虑中间核心筒布置方式。每个生产单元内宜设置一处不少于2平方米的专门为工艺生产服务的综合管井。
（三）每个生产单元套内建筑面积不得小于1000平方米，保证生产使用灵活性。
（四）层高应满足《深圳市建筑设计规则》及《深圳市工业区块线管理办法》的要求，鼓励按照工艺需求合理设置建筑层高。因生产工艺需要对高层厂房有特殊层高要求的，经特别申报及专题论证并经区产业主管部门确认后，按《深圳市建筑设计规则》6.14.2.3（2）条的规定计算核减建筑面积。
（五）柱网轴线距离宜大于8.7米，减少剪力墙数量，以利于生产线布置，鼓励按照工艺需求合理设置柱网轴线距离。
两条生产线：生产线净宽7.3m-7.5m（中间走道1.1m）
100m高层结构柱截面大小：1.0m-1.5m
则两条生产线柱网：8.3m-9.0m（经济柱网范围）
（兼顾停车）
（六）货梯数量应与高层厂房规模及平面布局相匹配，货梯宜区分高低区。保证每个标准层至少设置2台载重3吨以上的货梯且每个生产单元至少设置1台载重2吨以上的货梯。
（七）首层地面荷载不低于1200公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于800公斤/平方米，四层及以上楼层荷载不低于650公斤/平方米。应综合考虑楼层净高与荷载的关系，通过优化楼板厚度和结构梁高度的方式。保证足够荷载的同时，提高楼层净高和建筑稳定性。
（八）鼓励高层厂房中间设置综合设备夹层，以满足上部车间生产所需动力设施。
（九）鼓励设置提升使用舒适度的空间，如公共阳台、露台等。
（十）立面设计应合理考虑空调机位并进行遮蔽处理，遵循适用美观的原则，体现现代化、国际化、滨海风情等设计理念。
严禁生产（储存）易燃易爆危险物品，严禁采用钢结构，火灾危险类别宜为丙类，耐火等级应采用一、二级。防火间距、安全疏散、防火分隔、消防扑救场地、消防设施、消防安全管理等应满足 《建筑设计防火规范》等国家现行消防规范。
高层厂房进驻的产业应满足清洁生产水平较高的要求，废水、废气、噪声污染较为轻微或经污染治理设施处理后可达标排放。
鼓励符合国家现行产业政策和行业准入条件、符合宝安区产业导向、适宜在高层厂房中生产的产业进驻，其产业类型应符合以下条件:
高层厂房的二次供水系统应选择“地下水池（箱）+ 水泵（变频）”的供水方式，且生活与消防分离，生活与生产分离。生活用水的供水系统应参照《深圳市优质饮用水入户工程建设指引（修订）》的标准和要求进行规划和建设。
因高层厂房用电负荷需求量大，需在规划阶段征求供电局意见，根据项目供电需求确定是否配置变电站。高层广房首层应提供10千伏公用开关房并设置足够的进出线通道，进出线通道应保证工作人员24小时方便进出，便于交通运输及运维抢修。永久进站道路应有足够的高度、宽度和强度，满足配电设备、运输车辆等的尺寸和重量要求。未尽事宜应满足《深圳中低压配电网规划技术实施细则》的有关要求。
城市更新项目高层厂房由区工业和信息化局会同相关职能部门按照《宝安区“工改工”类城市更新项目产业及创新型产业用房监管暂行办法》进行产业监管。非城市更新项目高层厂房产业监管按有关规定执行。
区城市更新和土地整备局及市规划和自然资源局宝安管理局负责高层厂房规划设计审查；区住房和建设局负责区报建高层厂房建设质量安全监管；区土地规划监察局会同各街道办事处对规划违法行为和土地违法行为进行查处。
本工作指引由区城市更新和土地整备局会同市规划和自然资源局、宝安管理局、区工业和信息化局、区住房和建设局负责解释。
本工作指引自发布之日起试行，有效期为3年。本工作指引未尽事宜同时执行国家和深圳市法律法规及规范。
2018年4月,区府办印发了《关于加快城市更新工作的若干措施》(简称《若干措施》),该措施针对强区放权后存在的问题,提出计划申报、规划审查(含M0配置、公配设施配置)、用地出让、办事环节等方面的优化强化措施,加快和加强了城市更新工作,起到较好的效果。目前,考虑到:市有关政策、规划情况的变化;市场认为城市更新的流程和决策程序仍较多,有进一步加快推进的诉求;城市更新存在的监管、市场不规范等问题;落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》和我区城市更新各项工作目标等,对原《若干措施》修订,推动我区城市更新工作规范、有序、快速、高质量发展。
《若干措施》(修订稿)共有七部分23条。
第一条明确了我区城市更新工作的重点。强调更新工作要坚持规划领控,以城总规、分区规划、五年规划、法定图则和片区规划研究为指导。
重点推进“一走廊”广深科技创新走廊(107国道和广深高速沿线)、“十区域”(10个街道的重点发展区域)改造。
第二条明确了片区规划研究统筹的作用和要求。明确城市更新片区规划研究指导城市更新单元计划、规划,不作为单元计划、规划申报的条件;但在申报单元计划时,要统筹考虑城市更新单元范围的合理性、改造的必要性和可行性,特别是加强“改居”类项目片区公共服务设施和城市基础设施承载力的分析,必要时开展专题研究。
第三条强化了规划领控的作用。城市更新单元计划、规划应以城市总体规划、法定图则等上层次规划为依据,并严格落实法定图则要求。
第四条明确了公共配套设施的配建要求。坚持民生为本,公共配套设施配建做到“三个优先”,原则上按《深标》规定的中高限配置,保障公共利益。鼓励首期、首层布局和集中布置,建设邻里中心,提升使用效率。同时,为增强街区活力,应合理确定首层公共配套设施的比例。公共配套设施安排在二层及以上的,需在首层设有出入口并便利通达。
第五条明确了要加大城市更新外部移交公共设施用地供给。结合公共设施项目的实际需求和城市更新项目的推进,科学合理划定外部移交用地范围并建立项目库,加快城市基础设施、公共服务设施等建设。
第六条明确了要加快推动连片旧屋村改造。连片旧屋村改造是公共配套设施落实的有效途径。要加快旧屋村范围认定,提高合法用地比例,强力推动连片旧屋村改造,完善公共配套设施,提升人居环境。
第七条明确了实行“M1+MO”混合开发模式的要求。针对我区工业区规模小、数量多、功能结构不完善,工改M1市场动力不足,工改M0市场预期过热等问题,2018年我区探索实施M1+M0混合开发模式取得了较好的效果。为支持实体经济发展,与我区正在起草的《宝安区关于推动制造业高质量发展的若干措施(征求意见稿)》相衔接,明确对在宝安区注册的近三年平均纳税额2000万元及以上的制造业企业申报的“改工”类城市更新项目,在符合城市更新政策及满足功能合理布局的前提下,可规划配置占地不超过20%的项目开发建设用地为M0功能。
第八条明确了要鼓励贡献移交产业用地。为保障产业空间,促进实体经济发展,提高政府产业用地保障能力,在满足公共配套需求的基础上,鼓励移交产业用地。
第九条明确了要强力推进连片旧工业区改造升级。2018年全市首个“平方公里”级更新单元——新桥东重点更新单元立项。借鉴“新桥东经验”,并在我区划定的“十大产业统筹片区”的基础上,我区探索开展了《宝安区成片工业区更新改造升级实施路径研究》,确定了4种更新改造路径和两种升级实施模式。为有效盘活释放大规模产业空间,保障实体经济发展,强力推进连片旧工业区改造升级。
第十条优化了办事环节。进一步减少办事环节,优化了办理流程。明确了在城市更新项目建设用地土地出让前,应当完成城市更新单元范围内的公共利益用地移交,并抄送区土地储备部门、区土地规划监察部门。
第十一条明确了办理时限。为提高更新效率,加快更新进程,规范各单位征求意见复函时限和格式。明确各职能部门应在5个工作日内反馈意见,涉及签订相关监管协议的主管部门应当在10个工作日内与实施主体签订监管协议。
第十二条简化了决策程序。通过合并决策会议、会议纪要报签与办理用地批复并行等方式,提高审批效率。
第十三条加强了项目监管。对国有资产、集体资产提出监管要求,对优质企业提出保护要求,强调更新项目必须做好国高、规上企业安置,保证优质企业“不流失”。
第十四条明确了城市设计和建筑设计的要求。要加强城市设计和建筑设计,推行“更新部门审查+专家会评审+更新委员会决策”三层把关机制,打造建筑精品;在“增绿”“护蓝”上下功夫,推广绿色建筑,落实海绵城市建设。
第十五条明确了要加强对历史建筑、历史建筑、不可移动文物和历史风貌区的保护。探索建立历史文化遗产保护激励机制,通过容积率转移或奖励等方式,鼓励实施主体自行理清经济关系,按照批准的整治提升方案对历史建筑、历史风貌区进行修缮、整治和活化提升后,无偿移交政府。
第十六条明确了要加强城中村更新分区管控。禁止在《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》划定的综合整治分区范围内的城中村“大拆大建”。
第十七条明确了不得私下开展意愿征集的情形。未经批准,任何企业和个人不得在以下区域开展拆除重建类城市更新意愿征集工作:1、旧住宅区;2、划入《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》综合整治分区范围内的城中村;3、未划入城市更新五年规划拆除重建范围内的区域;4、意向改造方向与法定图则等法定规划确定的主要功能不一致的。
第十八条明确了要实施企业黑名单管理。在城市更新过程出现违规行为的开发企业,经主管部门通知整改但拒不执行的,纳入区城市更新开发企业“黑名单”,三年内不得参与我区新开展的城市更新项目。
第十九条明确了对补偿诉求过高的情形处理方式。对补偿诉求过高,明显超出市场合理范围的情形,为维护市场秩序和公共利益,推进片区发展,可结合城市更新项目具体情况,通过调整更新单元计划、规划范围或土地整备等方式进行处理,加快项目推进。
第二十条明确了旧住宅区应按照棚户区改造相关规定实施改造。按照市有关政策要求,进一步明确旧住宅区符合棚户区改造政策的,按照棚户区改造相关规定实施。
第二十一条明确了要加强部门联动。强调城市更新涉及的各职能部门应通力协作,形成合力;辖区街道办也应充分发挥属地优势,结合相关规划,指导协助推进城市更新项目实施,并加强全方位监管。
第二十二条明确了本措施由区城市更新主管部门负责解释。
第二十三条明确了本措施有效期限。
